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水貝村是全國有名的黃金珠寶產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)
深圳的城市更新歷來不缺一夜暴富的故事，“水貝村舊改”無疑是觀察深圳城市化進(jìn)程的一個絕佳窗口。雖然“拆遷補償2億”的謠言，已經(jīng)隨著3名造謠者的被拘留告一段落，但圍繞城市化進(jìn)程樣本的“水貝村”，必將有更多的思考和討論。
530桌大盆菜宴，讓深圳水貝村一夜爆紅。拆遷補償2億最終被證明是假新聞，但無可否認(rèn)，水貝村的舊改給村民帶來巨大財富，拆遷暴富的神話并沒有因謠言而消失。圍繞水貝村，這個曾經(jīng)住過10萬人的城中村，有太多的故事，財富與夢想、心酸與別離都隨著一臺臺挖掘機開進(jìn)水貝村而上演。在深圳地價和房價高歌猛進(jìn)的背景下，水貝村上演的故事是觀察人與一座城、人與這個時代的一個絕佳窗口。水貝村舊村改造，也是理解城市化進(jìn)程的一個絕佳樣本。
探訪
水貝村：一座被黃金珠寶包圍的城
10月27日， 北京青年報記者來到深圳羅湖曾擺出“530桌大盆菜宴”的水貝村舊改現(xiàn)場，工地上已經(jīng)不見大盆菜宴的痕跡。取而代之的是幾臺正在施工，發(fā)出陣陣轟鳴聲的挖掘機。數(shù)十名工人在工地上緊張地干活。水貝村的大牌坊依然矗立在工地的西側(cè)，牌坊兩側(cè)書著“水伴皇羅清族人思昌衍，貝連勝地和源天月最明”的對聯(lián)。被拆除之前，水貝村是深圳典型的城中村。根據(jù)水貝村的村史記載，水貝村從明朝永樂八年即1410年立村，至今已經(jīng)有600多年的歷史，最早的始祖是深圳的張氏遠(yuǎn)澗。
在水貝村牌坊前面，豎立了一個金黃色大水貝，水貝口中含著一顆“大珍珠”，在村口的公園里，地面的醒目位置也窩著一個水泥雕塑水貝。這個符號和村莊的名字一起暗示著這里與珠寶的某種關(guān)系。實際上，水貝村早已是深圳乃至全國有名的黃金珠寶產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，水貝村更被稱為“中國珠寶第一村”。
北青報記者漫步水貝二路，這里離水貝村舊改工地只有幾百米遠(yuǎn)，街道兩邊珠寶商鋪林立，一座座大樓都冠以“珠寶城”的名字。一家正在改造的珠寶城用“寸土寸金”來形容這個地段，連附近貝麗小區(qū)的居民樓里都打出了珠寶生意的牌子。在這個由水貝一路、水貝二路和貝麗北路交織而成的狹小“三角洲”里，如今幾乎全國所有知名的黃金企業(yè)都在這里設(shè)立了辦事處或分公司，幾乎全國所有大型珠寶商都在這里設(shè)立了展銷點。目前，水貝黃金珠寶產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)年產(chǎn)銷值超過1000億元，已集聚超過2000家法人珠寶企業(yè)，占據(jù)全國70%的市場份額。
據(jù)附近的居民介紹，拆遷之前這里是深圳最大的一個村落，也是方圓眾多村莊實力最強大的一個。得益改革開放前沿陣地的優(yōu)勢，水壩村早在1984年11月，就以集體名義注冊了“深圳市水貝實業(yè)股份有限公司”，水壩村近600村民成為該公司的股東。目前其旗下有多家公司，分別涉及餐飲、電器維修、停車、物業(yè)管理等。
說法
村民：“兩億沒有，一兩千萬卻是有的”
拆遷補償兩億的謠言傳開之后，水貝實業(yè)股份有限公司董事長張興祥這幾天頻頻向各大媒體解釋，水貝村的村民只要物業(yè)不要錢，全部選擇了回遷，并沒有現(xiàn)金補償。他甚至還詳細(xì)介紹，水貝村原有村集體和村民物業(yè)178棟，拆賠比是1：1，其中一層賠商鋪，二層以上賠住宅。參與賠償?shù)娜藬?shù)加上海外僑胞約1000人，平均下來每戶分到的面積大約是200-300平方米左右。村里有180多戶人家，其中最大一戶獲得的賠償面積是2000多平方米，但該戶有幾名兄弟和兒子孫子。
附近鏈家地產(chǎn)的人介紹，這里的二手房房價幾乎都在7萬到8萬元每平方米之間，貴的已經(jīng)超過10萬元。提到拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，多名水貝村村民三緘其口。一位張姓村民向北青報記者透露，按照附近的房價折算，兩億肯定沒有，但一戶有個一兩千萬是肯定的。
水貝村多位村民介紹，張興祥所說的拆遷補償情況基本屬實。村民幾乎全部選擇了回遷，首先這里是故土，大家都不想搬離;其次這里現(xiàn)在是寸土寸金，離開了可能就再也回不來了。
追訪
“爆炸式”城市化進(jìn)程中的水貝村
雖然是珠寶產(chǎn)業(yè)的集聚中心，但許多年來，水貝村并沒有因珠寶而變得“光鮮”，街道狹窄而陳舊，人群雜亂，村里的高樓很少，治安事件屢屢發(fā)生。在周邊日新月異的發(fā)展中，水貝村顯得“落后”、“陳舊”。
深圳羅湖區(qū)一位規(guī)劃部門的人士告訴北青報記者，近年來，深圳的城市化進(jìn)程呈現(xiàn)“爆炸式”。原來不起眼的水貝村的價值一下凸顯了出來。在水貝村工地周邊溜達(dá)，可以看到一座座高樓大廈拔地而起，特力珠寶大廈已經(jīng)進(jìn)入招商階段;水貝珠寶國際廣場已經(jīng)封頂，主塔樓高度突破200米;水貝金座、水貝銀座、金展珠寶廣場、興龍黃金珠寶大廈等大樓也即將投入使用。
在2015年，深圳的地價和房價高歌猛進(jìn)，土地拍賣市場上屢屢出現(xiàn)高價地。深圳房價的漲幅全國第一。陳女士2008年在附近以100萬元買下的一套房子，如今市場價已高達(dá)500多萬元。由于黃金珠寶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大量的產(chǎn)業(yè)和居住需求支撐著水貝片區(qū)的房價，這里二手房房價已經(jīng)突破7萬，直逼福田、南山等深圳的一些核心區(qū)域。
根據(jù)羅湖重建局《關(guān)于羅湖區(qū)翠竹街道水貝村城市更新單元規(guī)劃(草案)》，水貝村城市更新單元項目早在2013年就列入深圳市城市更新第二批計劃，城市更新單元用地面積53710平方米，項目共包括兩塊用地，其中北部地塊用地位于水貝一路北側(cè)，南部地塊用地位于水貝一路南側(cè)。
去年，《關(guān)于在羅湖區(qū)開展城市更新工作改革試點的決定》和《關(guān)于在羅湖區(qū)開展城市更新工作改革試點的方案》經(jīng)深圳市政府常務(wù)會議研究通過。深圳最早的建成區(qū)羅湖成為全市首個城市更新改革試點區(qū)。市里簡政放權(quán)，加之深圳市政府隨后又推出了東進(jìn)戰(zhàn)略，水貝的城市更新幾乎瞬間爆發(fā)。
故事
村民和租戶的搬離歷程
530桌大盆菜宴給外界造成一種水貝村村民歡天喜地迎拆遷的印象，但實際上，相當(dāng)一部分村民并不愿意被拆遷，他們對拆遷的賠償也有異議。
一位張姓村民介紹，他家在水貝村的珠寶生意一直很好，拆遷將給他們家?guī)磔^大的損失。他們一家都不愿被拆遷。
一位村民回憶，1：1的拆賠比并不高。而根據(jù)合約，商鋪未來并不劃分產(chǎn)權(quán)給個人，而是由村股份公司整體持有，僅按目前的商鋪面積占比進(jìn)行租金分配。這意味著村民享受不到商鋪的升值。這是當(dāng)年部分村民不愿意簽約的主要原因。
據(jù)附近居民介紹，水貝村大規(guī)模的拆遷開始于2014年上半年。但由于拆遷補償條件的原因，部分村民不愿意簽約。隨后展開的大規(guī)模拆除和封閉通道，把村子切開成無法通行的南北兩塊，切斷了村里最繁華的商業(yè)街區(qū)，原本日均人流量過萬的道路無法通行，大量商戶最終撤出。
據(jù)了解，改造前的水貝村住著來自各地不同階層的人，有私企老板、都市小白領(lǐng)、小商品經(jīng)營者、搬運工、清潔工、修鞋匠。他們在這里的居住時間甚至超過了許多村里的原住民。
一位在水貝村住了10年的租戶對北青報記者表示，水貝村拆遷前大約住著數(shù)萬人，其中九成是外地打工人群，還有一部分是公司職員和剛畢業(yè)的大學(xué)生，很少有水貝村的村民住在這里，他們大都在別處有住房。
北青報記者邂逅了一位在水貝村居住了20年的鞋匠，幾天前在水貝村工地上辦的大盆菜宴席，并沒有邀請他，65歲的鞋匠雖然很坦然地說他沒有資格參加，但眼神中還是帶著些失落。在大盆菜宴結(jié)束之后，一位好心的水貝村村民給他送了一包吃剩下的飯菜，鞋匠感激不盡。如今，鞋匠不舍得離開居住了20年的地方，仍然在工地旁擺攤修鞋，但沒有了“水貝村”，他連基本的生活費都難以賺到。
這位鞋匠告訴北青報記者，隨著水電的消失，挖掘機開進(jìn)村中，許多在水貝村住了10多年的住戶在一夜之間搬離了這兒，昔日繁華的水貝村“墟市”一下變得冷清。北青報記者在工地旁的一家菜館吃飯，潮汕老板娘抱怨，水貝村拆了之后，她做了十幾年的生意一落千丈，現(xiàn)在是勉強支撐。“撐不下去了就回老家去。”
未來
水貝村將打造國際珠寶生態(tài)創(chuàng)意城區(qū)
2012年，深圳市水貝實業(yè)股份有限公司與京基公司簽訂了水貝村更新改造項目合作協(xié)議書。水貝實業(yè)董事長張興祥曾表示，“我們?nèi)迦苏匍_股東大會，在京基、佳兆業(yè)、華潤、新世界和卓越五家開發(fā)商中選一家，最終我們決定選京基。”
京基公司曾經(jīng)在深圳創(chuàng)造了名動一時的“蔡屋圍模式”，該模式下，村民、村集體、地方政府與企業(yè)共同參與、共同分享紅利。蔡屋圍村民們的房屋按1：1的拆遷補償比例置換為京基的商品住宅。另外，通過回遷安置，原農(nóng)村集體股份公司還獲得6.25萬平方米的高檔新物業(yè)。“蔡屋圍模式”成為了深圳城市更新的樣板，由蔡屋圍開始，引發(fā)了“核爆效應(yīng)”，深圳多個舊改片區(qū)開始復(fù)制“蔡屋圍模式”。
一時，農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)化為農(nóng)村集體股份公司并以股份參與城市化商業(yè)進(jìn)程紅利分享的模式，成了深圳乃至全國在類似的城鎮(zhèn)化改造中廣泛應(yīng)用的樣本。根據(jù)規(guī)劃，未來水貝村將打造成“湖畔精品社區(qū)、珠寶創(chuàng)意旗艦城”，而水貝——布心片區(qū)將整體打造成國際珠寶生態(tài)創(chuàng)意城區(qū)。
