春節(jié)前還是成交慘淡、價(jià)格“打骨折”，春節(jié)后便銷量飆升、客人多到接待不過(guò)來(lái)，這是不少南方旅游城市的樓市現(xiàn)況。

　　在云南西雙版納，有樓盤春節(jié)以來(lái)的成交量暴漲900%，大年初一封盤漲價(jià)，而超過(guò)六成的新房都被“東北老鐵”買走。在廣西北海，樓市成交量有了50%-60%的增幅，京津冀三地客戶特別偏愛(ài)這個(gè)北部灣沿海城市。

　　在疫情發(fā)生三年來(lái)，這些城市的樓市都經(jīng)歷了急速下挫，如今終于等來(lái)了旅游業(yè)的復(fù)蘇，加上北方客戶“陽(yáng)康”后急劇攀升的健康養(yǎng)生需求，如今樓市“V型反轉(zhuǎn)”正在上演。

　　西雙版納：越是漲價(jià)越是大賣

　　今年春節(jié)假期后，江蘇女孩高薇額外休了5天年假，坐飛機(jī)到西雙版納旅游，她本以為可以錯(cuò)過(guò)人流高峰期，沒(méi)想到酒店依然難訂，就連在星光夜市拍傣族服飾藝術(shù)照也要排隊(duì)，一直排到半夜12點(diǎn)才拍上。

　　“我去泡溫泉，一池子人里90%的都在說(shuō)東北話，有一家東北人告訴我，他們已經(jīng)在這住了十多天了。”高薇察覺(jué)到“東北老鐵”們似乎特別偏愛(ài)西雙版納，即便春節(jié)假期已過(guò)，許多東北人依然滯留，久久不愿離開(kāi)。

　　因?yàn)樵诶霞揖蛷氖路康禺a(chǎn)行業(yè)，高薇感覺(jué)到西雙版納的樓市也因大批游客涌入而躁動(dòng)起來(lái)。在行車路上，她時(shí)?？吹酱蠓放茝V告推介當(dāng)?shù)貥潜P，有普通住宅也有文旅小鎮(zhèn)別墅，不時(shí)聽(tīng)周圍的東北人談到去買房的事情。

　　數(shù)據(jù)顯示，西雙版納這座人口約130萬(wàn)的小城，僅春節(jié)期間就接待游客271.75萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)555%。高薇的感覺(jué)也沒(méi)有錯(cuò)，沉寂多時(shí)的西雙版納樓市，確實(shí)因?yàn)榇笈康挠^光客到來(lái)而出現(xiàn)“V型反轉(zhuǎn)”。

　　“今年西雙版納的各樓盤從春節(jié)直到現(xiàn)在，都可以用‘燃爆’兩個(gè)字來(lái)形容。”2月2日，某頭部房企的西雙版納市場(chǎng)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人王杰告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

　　疫情發(fā)生三年來(lái)，2023年的開(kāi)春成了西雙版納樓市分水嶺，所有的陰影、低迷似乎都一夜之間消散，取而代之的是珍貴的信心和預(yù)期。

　　“之前經(jīng)歷了三年的樓市下行，價(jià)格下跌、變著法促銷打折。”談到春節(jié)前的房?jī)r(jià)，王杰表示通常西雙版納新房均價(jià)在6000元-6500元/平方米，市場(chǎng)差的時(shí)候，4000多一平米也賣。

　　雖然價(jià)格不斷走低，但王杰所在公司賣得最好的項(xiàng)目直到春節(jié)前一天也就賣三四套。

　　2023年春節(jié)前夕，隨著北方游客的增多，不少樓盤的復(fù)蘇了。王杰說(shuō)，到了1月22日大年初一那一天，西雙版納很多樓盤都選擇封盤漲價(jià)，這一漲就是1000元/平方米，一套100平方米的房子總價(jià)貴了10萬(wàn)，全城新房均價(jià)迅速達(dá)到7000元-7500元/平方米。

　　越是漲價(jià)越是大賣，春節(jié)后至今，賣得好的樓盤一天能賣三四十套，單日簽約總金額可達(dá)1000萬(wàn)元-2000萬(wàn)元，“我們某個(gè)比較火的單盤1月份簽約金額達(dá)到3個(gè)億”。

　　根據(jù)公司對(duì)客群的統(tǒng)計(jì)，王杰表示，超過(guò)60%的房子都被東北三省游客買走。

　　“今年?yáng)|北特別冷，他們一落地云南感覺(jué)就會(huì)特別好，在版納這個(gè)季節(jié)就像夏天，有東北客人一下飛機(jī)就直奔售樓處買房。也有客人自己簽約一套之后，再跟東北老家的親人打視頻電話，視頻那頭的人雖然身在東北，但一聽(tīng)說(shuō)版納的氣溫特別好，當(dāng)即也決定訂下一套房子。”

　　王杰回憶，過(guò)去房子難賣的時(shí)候，他們需要主動(dòng)聯(lián)系東北那邊的渠道公司，做推廣、組織看房的活動(dòng)，才能吸引來(lái)一些買房客，但如今東北客人源源不斷涌進(jìn)售樓處，人頭攢動(dòng)。

　　廣西北海：成交火熱但價(jià)格未漲

　　吉林人吳恒一直想給70多歲的母親買一套南方養(yǎng)老房，今年春節(jié)期間帶著母親到南方旅游城市走了一圈。吳恒的母親首先否定了三亞，因?yàn)榉績(jī)r(jià)和物價(jià)都太貴了，接下來(lái)就在西雙版納和廣西北海之間猶豫不決。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，西雙版納的氣候條件優(yōu)越，冬天溫暖又不潮濕。而今年春節(jié)前北海遭遇了寒潮，顯得較為濕冷，不過(guò)這座北部灣沿海城市勝在房?jī)r(jià)、物價(jià)都低。

　　雖然不如西雙版納樓市火熱，今年春節(jié)以來(lái)，北海的樓市也終于打破僵局，成交量出現(xiàn)了明顯漲幅。

　　“整個(gè)北海樓市成交量有了50%-60%的增幅，成交的最高峰是大年初三、初四、初五，春節(jié)假期結(jié)束后，我們的樓盤依然有每天7-10套的簽約量，未見(jiàn)下滑，日均到訪量達(dá)到50組。”一家TOP3房企北海市場(chǎng)的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人成銳對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

　　和西雙版納不同，來(lái)北海購(gòu)房的東北人并不占多數(shù)，河北客群占比最高。

　　成銳表示，經(jīng)過(guò)對(duì)成交人群的分析，他們發(fā)現(xiàn)廣西本地客群占比在46%，外省客群占比54%，也就是說(shuō)接近一半的房子仍是本地人在買，其中不乏返鄉(xiāng)置業(yè)人群。

　　在外省客群中，來(lái)自京津冀的客人最多，其中河北省購(gòu)房者占比達(dá)到8%，此外還有相當(dāng)一部分客群來(lái)自陜西、甘肅以及川渝。

　　貝殼找房App顯示，目前整個(gè)北海量最高的樓盤是碧桂園北海陽(yáng)光，記者從該樓盤營(yíng)銷人員處獲知，1月份碧桂園北海陽(yáng)光共成交洋房152套，簽約額達(dá)到6978萬(wàn)元。

　　疫情發(fā)生后三年來(lái)，北海的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了明顯下跌。“近2-3年來(lái)整個(gè)市場(chǎng)有35%-40%的價(jià)格下滑。”成銳說(shuō)。

　　以北海城東一樓盤為例，2019年首次開(kāi)盤時(shí)新房均價(jià)超過(guò)8000元/平方米，到2022年甚至降到了“5字頭”。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2022年12月，北海新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比已經(jīng)下跌16個(gè)月，二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比連續(xù)下跌17個(gè)月。

　　盡管春節(jié)以來(lái)北海樓市漸有起色，但價(jià)格并未見(jiàn)漲。“目前處于有量無(wú)價(jià)狀態(tài)，價(jià)格跟之前還是差不多，個(gè)別樓盤漲1%-2%。”成銳說(shuō)道。

　　同樣因旅游帶旺樓市的，還有海南三亞。58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年10月開(kāi)始，三亞新房找房熱度開(kāi)始攀升，12月疫情封控措施放開(kāi)后，三亞游客劇增，12月找房熱度大幅增長(zhǎng)，漲幅達(dá)到55%。2022年12月，三亞新房項(xiàng)目共計(jì)90個(gè)，環(huán)比增加3.6%;在售均價(jià)31000元/平方米，環(huán)比微漲0.04%。

　　不過(guò)三亞樓市的熱度也不比西雙版納。根據(jù)海南樓盤網(wǎng)，2023年1月份，商品住宅成交備案733套，商辦產(chǎn)品成交備案105套。這與海南仍在實(shí)行“全域限購(gòu)政策”有很大關(guān)系。

　　2018年4月起，海南宣布實(shí)行房地產(chǎn)全域限購(gòu)，非海南省戶籍居民家庭在新增限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買住房的，須至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，此前已實(shí)施限購(gòu)區(qū)域則需要60個(gè)月，三亞就屬于外地人買房需要60個(gè)月社保的區(qū)域。

　　由于在購(gòu)房資格上沒(méi)有放松，三亞的找房熱度要轉(zhuǎn)化為真正的樓市購(gòu)買力還是比較難的，春節(jié)期間有部分商辦公寓項(xiàng)目反而迎來(lái)一波行情。

　　展望后市：最低谷的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去

　　同樣是南方的旅游勝地，也有一些城市尚未因?yàn)槁糜位嘏鴰?dòng)樓市。

　　根據(jù)王杰的觀察，在云南，昆明、騰沖等地樓市就沒(méi)有發(fā)生波動(dòng)。為什么偏偏是西雙版納迎來(lái)樓市爆發(fā)?王杰認(rèn)為，首先是西雙版納的氣候與環(huán)境更加優(yōu)越，西雙版納地處熱帶北部邊緣，屬熱帶季風(fēng)氣候，是國(guó)內(nèi)除了海南以外冬天平均氣溫最高的地方。同時(shí)，西雙版納還是中國(guó)熱帶生態(tài)系統(tǒng)保存最完整的地區(qū)，素有“植物王國(guó)”、“動(dòng)物王國(guó)”、“生物基因庫(kù)”、“植物王國(guó)桂冠上的一顆綠寶石”等美稱，是國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)。

　　其次，西雙版納的房?jī)r(jià)在一個(gè)較為合理的范圍內(nèi)。省會(huì)昆明的新房均價(jià)基本在14000元/平方米，幾乎是西雙版納價(jià)格的兩倍，大理州達(dá)到12800元/平方米，而騰沖的房?jī)r(jià)則是7000元/平方米，是西雙版納今年漲價(jià)后的價(jià)格。相比這些地方，在西雙版納買度假型“候鳥房”的性價(jià)比更高。

　　此外，西雙版納經(jīng)營(yíng)文旅樓盤多年，當(dāng)?shù)匦纬闪艘惶妆容^成熟的“打法”。據(jù)王杰介紹，西雙版納跟當(dāng)年的海南有點(diǎn)類似，出現(xiàn)了“全民推房”的氛圍，比如游客打的士時(shí)，出租車司機(jī)會(huì)問(wèn)要不要去看房，旅店或餐廳服務(wù)員也會(huì)熱衷于帶看房。

　　對(duì)于北海樓市為何能熱度上升，成銳則認(rèn)為，這是一系列因素共同烘托氣氛的結(jié)果，包括春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)、春節(jié)旅游火熱、樓盤積極營(yíng)銷等。

　　展望后市，王杰認(rèn)為“市場(chǎng)最差的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去”，整個(gè)大趨勢(shì)一定是向好的，接下來(lái)2月份有望繼續(xù)保持熱度，但對(duì)于5月份以后的情況他認(rèn)為應(yīng)保持謹(jǐn)慎。“和別的城市不同，5月-10月是西雙版納的淡季，這里的氣溫會(huì)一直在37攝氏度至40攝氏度，體感并不舒服。”

　　成銳也表示很難說(shuō)市場(chǎng)將一直好下去，“主要得觀察2月-3月的成交情況，在沒(méi)有春節(jié)那些因素的情況下，還能不能繼續(xù)跑量”。
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