城中村改造是超大、特大城市高質(zhì)量發(fā)展亟待解決的難題。今年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》(下稱“指導(dǎo)意見”)。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日表示，超大、特大城市正分三類推進(jìn)實施這項工作。一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經(jīng)常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實施拆整結(jié)合。

　　本輪城中村改造和過去“大拆大建”的模式有何區(qū)別?一起來看專家解讀??

　　區(qū)別于以前的“棚改”

　　本輪城中村改造分三類推進(jìn)實施

　　在專家看來，拆除新建模式適合原有土地利用和建筑形態(tài)、質(zhì)量不符合城市規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的城中村。只有資金可以平衡的、改造意愿強(qiáng)烈的、安全消防隱患比較大的、產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)清晰的，才會實施拆除重建。

　　不具備這些條件的，就要在守住安全底線的前提下，常態(tài)化地推進(jìn)整治提升，或者做局部拆遷，為公共服務(wù)補(bǔ)短板空間。這種模式成本相對而言比較低，周期比較短。

　　中央財經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授易成棟介紹，第三種拆整結(jié)合方式，實際上是前兩種模式的結(jié)合。保留適用部分，拆除不適用部分而后新建，總體成本適中。

　　從整體看，超大、特大城市城中村改造通過三類方式實施，意味著這項工作與以前的“棚改”是不一樣的，是要解決我國城市發(fā)展不平衡、不充分的矛盾，讓城市的公共服務(wù)充分覆蓋城中村，讓村民和新市民年輕人徹底融入城市，享受均等化的公共服務(wù)，實現(xiàn)城鎮(zhèn)化、公共服務(wù)住房和產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展。

　　依法征收、凈地出讓

　　充分保障村民合法權(quán)益

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日明確提出，此次城中村改造要在法制的軌道上進(jìn)行，堅持依法征收、凈地出讓、充分保障村民合法權(quán)益。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，超大、特大城市推進(jìn)城中村改造，必須先行做好征求村民意愿、產(chǎn)業(yè)搬遷、人員妥善安置、歷史文化風(fēng)貌保護(hù)、落實征收補(bǔ)償安置資金等前期工作，廣泛爭取老百姓支持，這樣可以最大限度減少改造中的矛盾和阻力。

　　樓建波介紹，依法征收最重要的目的是保護(hù)城中村里面已有的合法權(quán)利，比如要征求村民的意愿，在征收之前必須把征收補(bǔ)償款先落實到位，在建設(shè)的時候把安置房建設(shè)放到首要的位置。

　　而提出凈地出讓的要求，在樓建波看來，其核心就是充分保障村民權(quán)益。“凈地出讓最主要的要求就是，政府拿來出讓的土地，必須是征收補(bǔ)償都已經(jīng)做好了的地。而項目順利按期推進(jìn)，對于跟政府簽了安置協(xié)議的權(quán)利人來講，是一個特別巨大的保障，保證他們能夠按時住回安置房里。”

　　多渠道籌措改造資金

　　與保障性住房建設(shè)相結(jié)合

　　城中村改造需要大量資金，此次住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確提出，城中村改造既可以由城市政府籌措資金，也可以引入社會資金，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將給予政策性和商業(yè)性貸款支持。城市政府對城中村改造負(fù)主體責(zé)任，統(tǒng)籌市域內(nèi)改造資金安排，做到改造資金市域內(nèi)綜合平衡、動態(tài)平衡。

　　此外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日還明確，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模，原則上應(yīng)當(dāng)按一定比例建設(shè)保障性住房。在專家看來，實現(xiàn)規(guī)?；慕y(tǒng)一改造、統(tǒng)一租賃，對解決外來人口、新市民等的居住問題創(chuàng)造了條件，有利于進(jìn)一步解決超大特大城市“住房難”問題。

　　充分發(fā)揮市場的作用

　　鼓勵和支持民間資本參與

　　國務(wù)院發(fā)布的指導(dǎo)意見中明確提出，要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與。

　　專家表示，此輪城中村改造中，社會資本將作為重要主體，財政資金發(fā)揮杠桿作用，參與主體將會是城市更新經(jīng)驗豐富、資金較為充裕的央國企、民間資本。同時，市場的作用也是不可缺少的。發(fā)揮社會力量，特別是調(diào)動民間資本積極性，都需要市場作用的有效發(fā)揮。

　　下一步，為了鼓勵和支持民間資本參與城中村改造，各地政府應(yīng)當(dāng)更多的政策支持和優(yōu)惠措施，還可以通過設(shè)立基金等方式，為社會資本參與城中村改造更多的支持。

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